当blogでお馴染みの鳥海耕二をはじめ不動産に関する幅広い分野のプロフェッショナルが、
マンションや一戸建ての購入・売却・賃貸など「住まい」に関する様々な問題や悩みに
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当コラムの熱烈な読者だった方はもちろん、
住まいのことでお悩みのすべての方。

ぜひ、こちらのコラムもご覧ください！

　「約束を書面化する」ということは、借主にとって「いざというときの証拠書面をもつ」ことを意味します。

　それでは、今回は、前回の続きとして、不動産屋と交渉する際の注意点－２についてお伝えしたいと思います。

　是非、ご覧になってください！

　サラリーマンのＡさんは、ある不動産屋の営業マンの案内のもと、１ＤＫタイプの賃貸マンションを見学しました。

　このマンションは新築で設備面でも充実していましたが、Ａさんは、１階部分にあるごみ収集場にゴミが散乱しているのが少し気になりました。

「このマンション、少し管理が悪いですね・・・」とＡさんが営業マンに言うと「この物件は、当社が管理しています。今日は少し汚れていますが、これからは、なるべくきれいにするよう努めます」と営業マンは笑顔で答えました。

　Ａさんは、営業マンのこの発言に安心し、全体的に条件が良かったので、この物件で契約することにしました。

　入居後・・・

　Ａさんは、改善されたはずの問題に悩まされることになります。

　相変わらず、マンションの１階部分にあるごみ収集場にゴミが散らかっているのです。

　Ａさんは、マンションを管理している不動産屋に連絡し「ごみ収集場周辺をきれいに維持するって約束したじゃないですか！」と営業マンに強い口調で言いましたが、「当社としては、最大限努力はしているのですが・・・」と営業マンは口を濁します。

「努力だけしても、実現しなければ意味がないよ・・・」Ａさんは、小さなため息をつきました。

　実際の不動産取引を見ていますと、事例のように、あいまいな表現を用いた約束はよくかわされています。

「そのように努めます」「努力します」という言葉は、とても曖昧な表現であり、「必ずそう致します」という表現とは異なります。

「努力します」という約束には、「努力しましたができませんでした」という結果を招く可能性があることを知っておきましょう。

　絶対に行ってもらいたい事項（約束）については、事例のような曖昧なものではなく、「必ずそう致します」という確実な約束をする必要があります。

　また、口頭での約束は、証拠が残りませんので、前回（第５３回）お伝えしたように約束内容を書面化するようにしましょう。

今週の一冊

お部屋探しのプチトリック

作者: 鳥海 耕二
出版社/メーカー: アスペクト
￥1,050 (税込み)

もうすぐ賃貸シーズン到来！賃貸物件探しの予備知識として是非ご覧になってください！

くじらねっと　鳥海耕二

　この交渉をした結果、取り交わした約束が実現されればいいのですが、中には、約束したものの全く実現されないことも・・・。

　そこで、今回と次回にわたり、不動産屋と交渉する際の注意点についてお伝えします。

　女子大生のＡさんは、通学の利便性を考え、現在通っている大学の近くに引っ越すことにしました。

　Ａさんは、休日を利用して、ある不動産屋の案内のもと賃貸マンションを見学します。

　見学の際・・・

　Ａさんはお部屋の中を確認し、総合的に考えて条件が良かったので申込書に記載することにしました。

　しかし・・・一点だけ気なることがあります。
　
　それは、フローリングの一部がはがれていたことです。

　Ａさんは、「床のこの大きなキズは直してもらえますか！」と、営業マンに伝えたところ、「入居前までに必ず直します！」と営業マンは笑顔で答えました。

　引越し・・・

　休日、Ａさんは引越しをすることになり、部屋の中に荷物を運んでいると、フローリングが修繕されていないことに気付きました。

　Ａさんは、すぐに不動産屋に連絡をし「約束していたフローリングの修繕がされていないのですが・・・」と言ったところ、「そんな約束してないですよ。現況でお貸しするって言いましたよ」と営業マンから意外な返事が返ってきました。

「確かに約束しましたよ！」Ａさんは、強い口調で言いましたが、「それなら証拠を見せてください！」と営業マンも強気な姿勢。

　証拠と言われても・・・

　Ａさんは、何も言えなくなってしまいました。

　実際の不動産取引を見ていますと、事例のように、口頭での約束はよくかわされます。

　本来口頭での約束であっても、それが約束どおり実現されれば特に問題はありません。

　しかし、口頭での約束は証拠がありませんので、事例のようなケースのことを考えると不安が残ります。

　そこで、不動産屋と約束を取り交わしたときは、それを書面化することをお勧めします。

　「約束を書面化する」ということは、借主にとって「いざというときの証拠書面をもつ」ことを意味します。

　トラブルに巻き込まれないためにも、口頭での約束はなるべくさけ、約束内容について書面化するようにしましょう。

今週の一冊

格差社会を逆転するライフプランニング―安さに驚く賃貸、3ランク上の分譲

作者: 鳥海 耕二
出版社/メーカー: アストラ
￥840(税込み)

鳥海耕二の４冊目の新刊です！「住」を通して柔軟なライフプランニングを提案する変わり種です！

くじらねっと　鳥海耕二

　それでは、今回は、前回の続きとして、お部屋を見学する際の注意点－２についてお伝えしたいと思います。

　是非、ご覧になってください！

　大学生のＡさんは、ある不動産屋の営業マンの案内のもと、ワンルームタイプのアパートを見学しました。

　期待に胸を膨らませましたが、物件図面に記載されているものとは異なり、Ａさんはがっかりしました。

　すると・・・

　他の営業マンの案内のもと、一組の見学者が来ました。

「なかなか良い物件ですね！」見学者は、この物件のことを気に入っている様子。

「今日、この物件に申込みが入るかもしれませんね・・・」Ａさんに向かって営業マンは言いました。すると、Ａさんは、急にこの物件が良く思えてきて、他の客にとられまいと申込みをすることにしました。

　入居後・・・

　Ａさんは、お部屋の使い勝手の悪さに悩んでいます。

「この部屋、借りなければよかった・・・」Ａさんは、ため息をつきました。

　事例のように、物件案内の際に、他の客の見学と重なると、いかにも「人気のある物件」という印象があります。

　しかし、物件に求めるもの・生活スタイル・趣味嗜好は人によって異なりますので、見学者が多い物件＝自分にとっての良い物件、になるとは限りません。

　自分自身の希望条件を明確に設定し、その条件を満たしている物件かどうかを冷静にチェックする必要があります。

　中には、物件の印象をよくするために、さくらの客を用意する悪質なケースも考えられますので、ご注意ください。

今週の一冊

全図解 わかりやすい借家の法律―アパート・賃貸マンション・貸家・貸店舗・貸事務所

作者: 中村 忠純
出版社/メーカー: 自由國民社
￥1,200 (税込み)

アパート、賃貸マンションなど、借家に関する起こりがちな問題点をわかりやすく図解！

くじらねっと　鳥海耕二

　当然ではありますが、月々の家賃を上げれば、それだけ条件の良い物件が出てきます。しかし、自分の収入（給料）を考え、無理をしない賃料の上限を設定しないと、後で後悔することも・・

　そこで、今回と次回にわたり、お部屋を見学する際の注意点、についてお伝えします。

　ＯＬのＡさんは、通勤の利便性を考え、会社の近くに引っ越すことにしました。

　Ａさんは、「賃料７万円以下で！」と、ある不動産屋の営業マンに伝えたところ、「それならば、このお部屋がお勧めです！」と一枚の物件図面を手渡され、歩いてその物件を見学することにしました。

　見学の際・・・

　Ａさんは、その物件をあまり気に入りませんでした。

「どうしようかな・・・」とＡさんがため息をつくと、「少し賃料が高くなりますが、ほかの物件も見てみますか？」と営業マンは笑顔で言いました。

　一応参考程度に見ておこうと、Ａさんは営業マンと共に他の物件を見に行きました。

「この部屋とても良いですね！」Ａさんは、その部屋が気に入りました。

「賃料が少し高いけどいいかな・・・」Ａさんは、総合的に考えて条件が良かったので申込みをし、後日、審査が通ったので契約をしました。

　数ヵ月後・・・

　Ａさんは、今月も月末になりお金が足りなくなってきました。

「無理して高い家賃の部屋を借りなければよかったかな・・・」
　
　Ａさんは、この部屋を借りたことを段々と後悔してきました。

　実際の取引を見ていますと、事例のように、「少々高くても、この部屋に住めるならば・・・」と、その場の勢いで申込みをされる方はいらっしゃいます。

　当然ではありますが、月々の家賃を上げれば、それだけ条件の良い物件が出てきます。

　しかし、この家賃は毎月必ず支払わなければならないものですから、無理をするのは禁物です。

　Ａさんのように、借りた後に後悔しないためにも、自分自身で最初に設定した家賃の上限額は、なるべく最後まで変更しないことをお勧めします。

　中には、「ちょっと無理してでも借りたいぐらい良い部屋ですよね！」と扇動するような営業マンがいることも考えられますので、ご注意ください。

今週の一冊

賃貸生活トラブル解決マニュアル―アパート・賃貸マンション 各種の紛争&トラブル解決手続き

作者: 安西 勉, 石原 豊昭
出版社/メーカー: 自由國民社
￥1,365 (税込み)

賃貸借契約をめぐって起こり得るトラブルを類型別にまとめています

くじらねっと　鳥海耕二

　それでは、今回は、前回の続きとして、お部屋を確認する際の注意点－２をお伝えしたいと思います。
　
　是非、ご覧になってください！

　大学生のＡさんは、ある不動産屋の営業マンの案内のもと、賃貸アパートを見学しました。夕方ということもあり、夕日が部屋の中に差し込み、Ａさんは夕日に照らされている壁やフローリングを見て「綺麗だな・・・」と感じました。

　そして、このアパートは希望条件に合致していたので、Ａさんは、この物件を借りることにしました。

　入居後・・・

　Ａさんは、部屋の壁の所々が汚れていることに気づきました。

「こんなに汚いなんて見学したときには気が付かなかった・・・」

　見学したときには綺麗に見えた部屋の壁が、何故か、所々黒ずんでいました。

「何でだろう・・・」

　Ａさんは、これから、この汚い部屋で暮らすことを考えると気分が滅入ってきました。

　Ａさんの物件を調べたところ、前入居者の退出後、壁紙の交換をしていないことがわかりました。また、Ａさんは、契約の際、不動産屋に対して現況のままで借りることについて承諾をしていました。

　それでは、何故、Ａさんは、壁紙の汚れについて気がつかなかったのでしょうか？

　この理由としては、Ａさんが物件見学をしたのが夕方であり、夕日が部屋の中に差し込んでいたことが考えられます。

　この夕日の影響により、壁紙の汚れやフローリングのキズが見えにくくなるということが考えられます。

　Ａさんのような失敗をしないためにも、夕方に物件見学をしたときは、日を改めて、もう一度確認する必要があります。

今週の一冊

詐欺師入門―騙しの天才たち その華麗なる手口

作者: デヴィッド・W. モラー
出版社/メーカー: 光文社
￥1,890 (税込み)

映画「スティング」制作のヒントになった本のようです。

くじらねっと　鳥海耕二

　一般的に、方位が南向き・東南角の物件は、日当たりが良いと考えられていますが、この情報を過信すると思わぬ失敗をすることも・・・

　そこで、今回と次回にわたり、お部屋を確認する際の注意点、についてお伝えします。

　女子大生のＡさんは、通学の利便性を考え、両親の承諾を得て大学の近くに引っ越すことにしました。

　Ａさんは、「日当たりの良い物件を借りたいです！」と、ある不動産屋の営業マンに伝えたところ、「それならば、当社が管理している、このお部屋がお勧めです！方位が良いですから！」と一枚の物件図面を手渡されました。

　その物件図面には、「方位：南向き」と大きな文字で記載されています。方位が南向きなら日当たり良好に違いない！と考えたＡさんは、その物件を見学することにしました。

　見学の際・・・

　Ａさんはお部屋の中を見回し、設備面で問題がないことを確認しました。

　物件見学したのが夕方ということもあり、日当たりの良し悪しについては確認できませんでしたが「方位が南向き」ということもあり、総合的に考えて条件が良かったので、安心して申込書に記載しました。

　数週間後・・・

　天気の良い昼間に引越しをすることになり、部屋の中に荷物を運んでいると、引越しの手伝いをしてくれている友人から「この部屋、ちょっと日当たりが悪いみたいね」と言われました。

　「方位が南向きだからそんなことないよ！」とＡさんは友人に言いましたが、確かにお部屋の中は、室内照明をつけないと薄暗い状態。

　物件図面の記載にウソがあったのかな・・・

　Ａさんは段々と暗い気持ちになってきました。

　Ａさんの物件を調べたところ、物件図面に偽りはなく方位が南向きの物件であることがわかりました。

　それでは、何故、天気の良い昼間であるのにもかかわらずＡさんの物件は日当たりが悪かったのでしょうか。

　その理由としては、物件の隣に高層のオフィスビルが近接していることが原因として考えられます。この大きなビルの影響により、Ａさんのお部屋は方位が南向きであるのにも関らず日当たりが悪かったのです。

　Ａさんのような失敗をしないためにも、方位だけを鵜呑みにせず、実際の日当たりの良し悪しをチェックするようにしましょう。

　中には、日当たりが悪いという印象を客に抱かれないようにするために、「南向き」や「東南角」など、方位のみを強調する営業マンがいることも考えられますので、ご注意ください。

　物件見学の際、天気が悪く日当たりの良し悪しを確認することができなかったときは、日を改めて、もう一度確認する必要があります。

今週の一冊

あなたもこうしてダマされる―だましの手口とだまされる心理

作者: ロバート レヴィーン
出版社/メーカー: 草思社
￥1,785 (税込み)

テレビCM、セールス、詐欺商法など、体当たり調査であらゆる手口を解き明かし、ダマされないための基本原則をアドバイスしています！

くじらねっと　鳥海耕二

　入居後に後悔しないためにも、営業マンの案内のもと物件見学したときは、もう一度自分の足で徒歩所要時間について確かめましょう。

　それでは、今回は、前回の続きとして、物件見学の際の注意点－２をお伝えしたいと思います。

　是非、ご覧になってください！

　ＯＬのＡさんは、ある不動産屋の営業マンの案内のもと、車で賃貸マンションを見学しました。

　Ａさんは、場所の離れた複数の物件を一日で見学しましたが、営業マンの用意した車で移動したため効率的に確認することができました。

　そして、希望条件に合致した物件が見つかり、Ａさんは、その物件を借りることにしました。

　入居後・・・

　Ａさんは、新居からのはじめての通勤をするため、最寄り駅に向かって歩いていきました。しかし・・・なかなか最寄り駅まで到着することができません。

「物件図面には徒歩１０分って書いてあったけど、１５分以上かかるかも・・・」

　Ａさんは、会社に遅刻しないように息を切らせながら早足で歩き、電車に乗り込みました。

　この事例において気になるのは、車で物件見学をしたということです。

　場所の離れた複数の物件を一日で見学する場合、車を使えば効率的に移動することができます。しかし、車で物件を見学したときは、必ず、自分自身で歩いてみる必要があります。

　車ですぐに到着したとしても、実際に歩いたら２０分かかるということも考えられますので、ご注意ください。

　最後に・・・

　中には、最寄り駅まで遠い場所にある物件について案内する際に、客に遠いという印象を抱かれないようにするために、あえて車で物件案内する営業マンがいることも考えられますので、くれぐれも、ご注意ください。

今週の一冊

危険学のすすめ

作者: 畑村 洋太郎
出版社/メーカー: 講談社
￥1,470 (税込み)

エレベーター挟まれ事故など、「身近な危険」発生のメカニズムについて考察している書籍です。

くじらねっと　鳥海耕二

　そこで、今回と次回にわたり、物件見学する際の注意点、についてお伝えします。

　女子大生のＡさんは、ある不動産屋の営業マンの案内のもと、賃貸マンションを見学することにしました。

　Ａさんは、物件図面に記載されている賃貸マンションまで、早歩きの営業マンと共に歩いて行きます。そして、物件見学し、設備面、賃料面で希望条件に近いので、Ａさんは、このお部屋を借りることにしました。

　２週間後、引越し完了・・・

　Ａさんは、夕食の食材を買うため、駅前のスーパーに歩いて向かいましたが、なかなか駅まで到着することができません。

「あれ、こんなに駅まで遠かったかな？」

　最寄り駅まで思っていたよりも時間がかかり、毎日、この距離を歩くことを考えると、Ａさんは、気分が滅入ってしまいました。

　この事例において気になるのは、営業マンが早歩きだったということです。

　Ａさんは、自分の普段のペースではなく、営業マンの歩くペースにあわせて物件見学をしました。

　中には、最寄り駅まで遠い場所にある物件について徒歩で案内する際に、客に遠いという印象を抱かれないようにするために、競歩選手のように早歩きで案内する営業マンがいることも考えられますので、ご注意ください。

　営業マンの案内のもと物件を見学したときは、今一度、自分の普段のペースで歩いてみる必要があります。

　また、物件図面に記載されている「徒歩所要時間」については、不動産の表示に関する公正競争規約において、道路距離８０メートルにつき１分で計算しなければならない、というルールが定められています。

　例えば、物件から渋谷駅まで徒歩１０分であるならば、それは、物件から８００メートル以内に渋谷駅がある、ということになります。

　この公正競争規約における「徒歩所要時間」は、ひとつの目安となりますが、歩くペースは人により異なりますので、実際には、自分の普段のペースで歩いてみる必要があります。

今週の一冊

はじめてのマンション購入マニュアル

作者: 鳥海 耕二
出版社/メーカー: ぱる出版
￥1,575 (税込み)

鳥海耕二の３冊目の新刊です！金利急上昇まで待ったなし！一歩の遅れで、返済総額は大きく変わります！

くじらねっと　鳥海耕二

　是非、ご覧になってください！

　サラリーマンのＡさんは、ある不動産屋の営業マンの案内のもと、休日（日曜日）を利用してワンルームタイプのアパートを見学しました。

　このアパートは、２階建ての木造の建物でしたが、角部屋で、かつ廊下を挟んで隣室がありましたので、防音面でも問題ないように思えました。

　しかし、隣地の建物が工場らしく、その点が気になり「隣地の建物は工場でしょうか？」とＡさんが質問すると「はい、工場です。しかし、煙突から煙が出るという訳ではありませんのでご安心ください。この工場については、私は何度か確認していますので」と営業マンは笑顔で答えました。

　悪臭の問題はないか、あと、特に騒音がしている訳でもないからいいかな・・・

　Ａさんは、全体的に条件が良かったので、この物件で契約することにしました。

　入居後・・・

　Ａさんは、騒音問題に悩まされることになります。何故かというと、隣地の工場は、月曜日から金曜日までの平日は、機械により騒音が発生するからです。

「見学したのが休日だからわからなかった・・・」

　仕事の関係上、平日休みの多いＡさん、この騒音になれる日は来るのでしょうか・・・

　前回（第４５回）と同様に、事例を見る限りでは、営業マンは積極的にＡさんを騙したわけではありません。

　しかし、事例にあるように、この営業マンは工場を何度か確認している訳ですから、騒音問題について、知っていてあえて伝えなかった可能性があります。

　Ａさんのような失敗をしないためにも、物件見学するときは、お部屋のみならず、物件周辺の環境についてもしっかりとチェックするようにしましょう。

　特に、騒音については、曜日や時間帯によって発生する場合としない場合がありますので、注意が必要です。

　お部屋探しで失敗しないためにも、様々な時間帯に確認するようにしましょう。

今週の一冊

狭くても広々暮らせるプロの技―小さな模様がえで部屋が見違える

出版社/メーカー: 主婦の友社
￥720(税込み)

具の選び方や置き方、照明の使い方、カラーコーディネートのコツなど、「広く見せる」インテリアのルールを紹介しています！

くじらねっと　鳥海耕二

　私が見る限り、お部屋の中をしっかりとチェックされる方は多くいらっしゃいますが、物件の周辺環境については、あまり確認されていないようです。

　物件の周辺環境の悪さによっては、契約後すぐに解約、ということにもなりかねませんので、物件見学する際は、お部屋の中のみならず物件周辺についてもしっかりと確認する必要があります。

　そこで、今回と次回にわたり、物件の周辺環境についての注意点、についてお伝えします。

　大学生のＡさんは、ある不動産屋の営業マンの案内のもと、賃貸マンションを見学しました。

　新築物件ということもあり、部屋の中はきれいで最新設備が整っています。また、隣地に大きな空地があるので日当たりも良好です。

「僕は、日当たりの良い部屋を探していたので、この物件は希望条件にぴったり合っています。隣地の広い空地のおかげですね！」とＡさんが言うと、「７年ほど私がこの物件を担当していますが、やはり日当たりの良さが一番のウリですね。洗濯物が良く乾くと入居者の方にも喜ばれています。これだけ日当たりが良いお部屋は、当社が取り扱っている物件では他にはありません！」と営業マンは笑顔で答えました。

　Ａさんは、希望条件に合致した物件が見つかったので、契約することにしました。

　入居後・・・

　Ａさんは、ふと隣地の空地の使い勝手が気になり確認することにしました。

　すると・・・

　なんと！マンションの隣地は、たくさんのお墓がある墓地でした。

「隣地が墓地なんて聞いていないよ。いくら日当たりが良くても気味が悪い！」

　Ａさんは、すぐに不動産屋に連絡し、その旨を伝えると「確かに隣地はお墓ですよ。しかし、物件案内の際に用途については質問されなかったのでお話しませんでした」と担当の営業マンは平然と答えました。

　隣地がお墓だということを知っていたら借りなかったのに・・・

　Ａさんは、ため息をつきました。

　事例を見る限りでは、営業マンは積極的にＡさんを騙したわけではありません。

　しかし、事例のように、物件の長所だけを客に強調して伝え、短所になる可能性があるものについては、自分からはあえて伝えない営業マンもいます。

　Ａさんのような失敗をしないためにも、物件見学するときは、お部屋のみならず、物件周辺の環境についてもしっかりとチェックするようにしましょう。

　最後に・・・

　事例で取り扱った墓地については、気味が悪いと感じる方、特に気にならない方、に分かれるかと思います。

　周辺環境の良し悪しについては、個人差がありますので、ご自身の線引きで判断することとなります。

今週の一冊

絶対!うまくいく収納―収納の悩み、解決します!

出版社/メーカー: 主婦の友社
￥650(税込み)

ひとり暮らしや結婚など新生活を始めたばかりの超初心者向け収納本です！

くじらねっと　鳥海耕二

　それでは、今回は、前回の続きとして、不動産屋の騙しのテクニック！物件図面編－２、についてお伝えしたいと思います。

　是非、ご覧になってください！

　ＯＬのＡさんは、通勤の利便性を考え、会社の近くに引っ越すことにしました。

　Ａさんは、ある不動産屋の営業マンに希望の賃料の上限を伝え「お勧めの物件はありますか？」と言ったところ、「それならば、この賃貸マンションがお勧めです」と一枚の物件図面を手渡されました。

　その物件図面の各部屋には、「申込み」と大きな文字で記載されています。

「この物件、全部申込みが入っているので、もうだめですよね」

　とＡさんが言うと、

「１件だけキャンセルが入りましたので、なんとか大丈夫です！」

　と営業マンは笑顔でいいました。

　これは希少物件と考えたＡさんは、物件見学することなく、申し込みをしました。

　入居後・・・

　Ａさんは、人気の希少物件を借りたはずなのですが、その使い勝手の悪さに悩んでいます。申込みが殺到する人気の希少物件なのに、なぜ使い勝手が悪いのでしょうか？

　Ａさんの物件を調べたところ、Ａさんの入居後、数ヶ月経っても、お部屋のほとんどが成約されていないことがわかりました。

　Ａさんの借りた物件は、本当は申込みが入っていないにもかかわらず、「申込み」という嘘の表記がなされていた可能性があります。

　物件図面の各部屋に「申込み」の記載がたくさんあると、いかにも人気物件という印象がありますので、この印象を利用していた可能性があります。

　しかし、この対策は、いたって簡単です。

　それは、自分自身の希望条件を明確に設定し、その条件を満たしている物件かどうかを冷静にチェックすることです。

　物件に求めるもの・生活スタイル・趣味嗜好は人によって異なりますので、申込みが殺到する物件＝自分にとっての良い物件、になるとは限りません。

　くれぐれも、人気物件という雰囲気に惑わされないようにしましょう。

　また、その他、借主にお得感を与える騙しのテクニック！については、Vol.2 お部屋探し、見学しないとこんな落とし穴が　をご覧になってください！

　最後に・・・

　一般的に人気のある物件については、本当に事例のようなことになることもありますので、事例のようなケース＝不動産屋がだましている、とは限りません。

　自分自身の希望条件を明確に設定し、その条件を満たしている物件かどうかを冷静にチェックすれば、トラブルに巻き込まれることはありませんので、先入観のみで不動産屋を疑わないようにしましょう。

今週の一冊

騙しのカラクリ

作者:横田 濱夫
出版社/メーカー: 角川書店
￥580(税込み)

オレオレ詐欺、訪問販売の詐欺など、世の中にはびこる騙しのカラクリと対抗策についてまとめた本です

くじらねっと　鳥海耕二

　しかし、中には、嘘の表記がなされていることも・・・

　そこで、今回と次回にわたり、不動産屋の騙しのテクニック！物件図面編、についてお伝えします。

　女子大生のＡさんは、通学の利便性を考え、両親の承諾のもと大学の近くに引っ越すことにしました。

　Ａさんは、「なるべく相場よりも安い賃料のお部屋を借りたいです」と、ある不動産屋の営業マンに伝えたところ、「それならば、このお部屋がお勧めです！」と一枚の物件図面を手渡されました。

　その物件図面には、「賃料１万円値下げ！」大きな文字で記載されています。これは希少物件と考えたＡさんは、物件見学することなく、すぐに申し込みをしました。

　１ヵ月後・・・

　新居に遊びに来た友人に「この物件の賃料どれくらいなの？」と質問されたので、自信満々に答えると、「そうなんだ、まあ、相場通りだね」と言われました。

　えっ、格安のはずなのに・・・

　彼女の友人は、本当にこのあたりの相場を知っているのでしょうか？

　Ａさんの物件を調べたところ、相場と比べて賃料が特に安くないことがわかりました。

　Ａさん物件は、お得感を演出するために、物件図面に下記のような細工がなされていた可能性があります。

1.物件図面には、相場よりも高い賃料を記載する
2.相場よりも高い賃料を二重線で消し、「家賃下げました！」と近くに大きな文字で書き、新賃料を記載する。
3.相場を知らない客の多くは、家賃下げました！＝相場よりも安い、と勘違いをする可能性が高い

　以上が賃料の表記のトリックとなります。

　しかし、この対策は、いたって簡単です。それは、賃料相場をしっかりと把握するということです。賃料相場を把握すれば、このトリックに引っかかることはありません。

　賃料相場の調べ方の詳細については、Vol.10 来店不要！効率的なお部屋の探し方　をご覧になってください！

　また、その他、借主にお得感を与える騙しのテクニック！については、Vol.12 悪質不動産屋の常套手段を見抜く極意！　をご覧になってください！

今週の一冊

お部屋探しのプチトリック

作者: 鳥海 耕二
出版社/メーカー: アスペクト
￥ 1,050 (税込み)

お部屋探しに関する様々なトリックをまとめた鳥海耕二の著書です

くじらねっと　鳥海耕二

　それでは、今回は、前回の続きとして、賃貸借契約書の注意点、についてお伝えしたいと思います。

　是非、ご覧になってください！

　女子大生のＡさんは、２年間、語学留学することになり、その期間、お部屋を友人Ｂに又貸しすることにしました。

　数ヵ月後・・・

　突然、マンションを管理している不動産屋の営業マンが、Ｂさんのいるお部屋に訪ねてきました。そして、その営業マンは、「表札の名前が変わっているのでお伺いしました。この物件は、Ａさんに貸したものです！Ａさん以外の方が使用することはできません！」とＢさんに言いました。

　Ｂさんは、Ａさんから承諾を得た旨を繰り返し伝えましたが、営業マンは、それでも又貸しはできない！と言います。

「Ａさんの承諾を得ているのに・・・」

　Ｂさんは、急いでＡさんに連絡することにしました。

　Ａさんの物件について調べてみたところ、賃貸借契約書に、下記のような記載があることがわかりました。

　賃貸借契約書（又貸しについて）
『賃貸人の承諾を得ることなく無断で賃借権の譲渡や転貸を行ってはならない』

　お部屋の又貸しについては、民法の賃貸借のルールにおいて、大家さんの承諾がない限りできないと定められています。

　この又貸しについての内容は、一般的に、賃貸借契約書に記載されています。

　トラブルに巻き込まれないためにも、契約書の記載事項については、サインをする前に、よく確認する必要があります。

　契約書の内容をきちんと見ないことによりトラブルに発展するケースは、多々ありますのでご注意ください。

　なお、賃貸借契約書についての様々な記載事項の注意点については、下記をご覧になってください。

定期借家と普通借家の違い、途中解約について
Vol.16 トラブルの可能性が高い、部屋の賃貸ルール

敷金について
Vol.18 トラブル続出！お部屋の契約の重要な特約

又貸しについて
Vol.27 契約解除の可能性も!? 部屋の又貸しは大丈夫?

今週の一冊

賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン―敷金返還と原状回復義務

作者: 国土交通省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室, 不動産適正取引推進機構
出版社/メーカー: 大成出版社
￥ 2,415 (税込み)

敷金に関する信頼できる専門書です！

くじらねっと　鳥海耕二

・重要事項説明書
・賃貸借契約書

　この２つの書類には、お部屋を借りるにあたっての様々なルールが記載されています。

　事前に、このルールをよく確認することがトラブルに巻き込まれないための重要ポイントとなります。そこで、今回と次回にわたり、お部屋探しに関する様々な書類、についてお伝えします。

　大学生のＡさんは、友人とふたりで起業するため、親元を離れ一人暮らしをすることにしました。

　Ａさんは、お部屋を借りるにあたり、自宅兼事務所で利用することを絶対条件としていましたが、事務所といっても簡単なもので特に来客があるという訳ではありません。そこで、Ａさんは、その旨については不動産屋に伝えませんでした。

　Ａさんは、インターネットで検索した物件を何件か見学し、その中から適当なものを選び契約しました。

　数ヵ月後・・・

　突然、マンションを管理している不動産屋の営業マンが、Ａさんの自宅に訪ねてきました。そして、その営業マンから「表札に会社の名前が併記されていましたので伺いました。この物件は事務所として利用することはできません！このことは契約時にお伝えしたはずです！」と強い口調で言われました。

　Ａさんは、ＳＯＨＯとしての利用であることを繰り返し伝えましたが、営業マンは、それでも事務所として利用することはできません！と言います。

「事務所といっても、ＳＯＨＯでの利用なのに・・・」

　Ａさんは、困ってしまいました。

　Ａさんの物件について調べてみたところ、重要事項説明書に、下記のような記載があることがわかりました。

重要事項説明書（用途制限について）
『この物件は、事務所等の事業用として利用することはできません。居住用のみに限定されます。』

　このように「居住用のみ」という用途制限があるマンションでは、事務所として利用することはでません。

　この用途制限については、重要事項説明書に記載されていますので、その内容をよく確認する必要があります。前回（第４０回　お部屋探しと宅建とのかかわり）お伝えしたように、重要事項の説明は、最終的に契約するかしないかを決めるための判断材料です。

　ご自身の希望条件を満たしていない物件であれば、トラブルに巻き込まれないためにも、契約しないことです。

　なお、この用途制限については、賃貸借契約書にも記載されますので、以前お伝えしたVol.18 トラブル続出！お部屋の契約の重要な特約　も是非ご覧になってください。

今週の一冊

望ましい重要事項説明のポイント

作者: 不動産適正取引推進機構
出版社/メーカー: 住宅新報社
￥ 1,680 (税込み)

不動産取引について深く知りたい方は是非ご一読ください・・・

くじらねっと　鳥海耕二

　宅建（宅建主任者）は、不動産取引全般に興味がある方には、お勧めの国家資格です。

　それでは、今回は、前回の続きとして、お部屋探しと宅建とのかかわり－２、についてお伝えしたいと思います。是非、ご覧になってください！

　女子大生のＡさんは、通学の利便性を考え、両親と相談した上で一人暮らしをすることにしました。

　Ａさんが、お部屋探しをするにあたり友人に相談すると、その友人は「お部屋探しで失敗しないためには、まずは物件見学の時に部屋の中を細かくチェックすること！そして、重要事項の説明をきちんと聞くことが大切だよ！」とＡさんにアドバイスをしました。

　友人が言う、お部屋の中を細かくチェックするというのはよくわかるのですが、重要事項の説明とは一体何なのでしょうか？

　重要事項の説明とは、契約の対象不動産に関する詳細情報について、宅地建物取引主任者（宅建主任者）が借主等に伝えることをいいます。

　この重要事項の説明をすることは、不動産屋が取引をする上での義務となっていますが、具体的な説明は、宅地建物取引主任者（宅建主任者）という国家試験（宅建試験）に合格した者のみ行うことができます。

　この宅地建物取引主任者は、重要事項の説明を行うことができる専門家です。

アパート・マンションの賃貸借契約の流れ
１．物件を実際に見学する
２．重要事項説明書の交付を受け、重要事項の説明を受ける
３．賃貸借契約締結
４．賃貸借契約書の交付（契約内容の証拠を残すため書面化する）

　アパート・マンションの賃貸借契約の大きな流れは、１～４となります。

　ここで、注意する必要があるのは、２の重要事項の説明を行う時期です。この重要事項の説明は、宅建業法により、契約締結前までに行わなければならないものとされています。

　最終的に契約するかしないかを決めるための判断材料、それが重要事項の説明なのです。

　宅地建物取引主任者（宅建主任者）から重要事項の説明を聞いた結果、自分が思っていた条件と異なるような場合は、直ぐに契約せず、十分に検討するようにしましょう。

今週の一冊

私の宅建試験合格作戦 2006年版

出版社/メーカー: エール出版社
￥ 1,470 (税込み)

どんな勉強をすれば宅建に合格できるのか？合格者が教える宅建試験突破のための勉強法が多数掲載されています。

くじらねっと　鳥海耕二

　この賃貸借契約は、民法と呼ばれる法律に詳細なルールが定められています。また、民法以外に借地借家法と呼ばれる法律のルールも、お部屋探しに大きな影響を与えています。お部屋探しをする上で、このような法律のルールを知ることは、トラブルに巻き込まれないための大きな知識となります。

　そこで、今回と次回にわたり、お部屋探しと法律（宅建）のかかわり、についてお伝えします。

　大学生のＡさんは、親元を離れ一人暮らしするために、お部屋探しを始めました。

　Ａさんが、お部屋探しについて友人に相談すると、その友人は「僕は宅建の資格を持っているから、わからないことがあったら何でも聞いてよ！」とＡさんに言いました。

　はじめてのお部屋探しをする上で、頼もしい友人の言葉に、Ａさんは少しほっとしました。

　でも・・・
　
　友人が言う「宅建」とは、どういう資格なのでしょうか？何でお部屋探しのことがわかるのでしょうか？

　宅建主任者は、不動産取引の専門家としての国家資格となります。

　不動産取引の中には、土地建物の売買契約のほか、アパート・マンションに関する賃貸借契約も含まれますので、宅建の勉強をすることにより、お部屋探しにかかわる民法や借地借家法についての知識を身につけることができます。

宅建（宅建主任者）は、不動産取引全般に興味がある方には、お勧めの国家資格です。

　ちなみに、私（鳥海）は、大原法律専門学校（http://www.o-hara.ac.jp/）で１０年以上にわたり、宅建講師として講義を行っています。

宅建試験概要
宅建試験（受験資格）：年齢、性別、学歴等に関係なく誰でも受験することができる
試験日程：１０月第３日曜日（毎年１回実施）、１３：００～１５：００
試験会場：全国の都道府県で実施
実施団体：（財）不動産適正取引推進機構（http://www.retio.or.jp）
試験形式：マークシート方式、４肢択一式問題
問題数：５０問
解答時間：２時間
合格率：例年１５％前後で推移
合格発表：１１月下旬～１２月上旬
合格基準点：おおむね３０点～３６点（毎年変動）

今週の一冊

国家試験資格試験全書 (2007)

出版社/メーカー: 自由国民社
￥ 1,680 (税込み)

国家資格・民間資格・検定試験など１４００を収録しています！

くじらねっと　鳥海耕二

　ペット可賃貸物件を借りるにあたっては、この利用制限については、特に注意しましょう！それでは、今回は、前回の続きとして、「ペット可賃貸物件の秘密－２」、についてお伝えしたいと思います。

　是非、ご覧になってください！

　サラリーマン勤務のＡさんは、親元を離れ、新たに都内でペット可賃貸物件を借りることにしました。

　はじめてのひとり暮らしをする上で、Ａさんには、「実家で飼っている猫を連れて行きたい！」という希望条件がありますが、一点、不安要素があります。

　それは、猫が家中の壁で爪を研ぐことです。

　Ａさんの実家の壁は、猫の爪あとで傷だらけになっています。Ａさんは、この事について会社の同僚に相談したところ、「ペット可賃貸物件を借りれば大丈夫だよ！ペット可賃貸物件を貸している大家さんは、ペットが好きだからペット可で貸しているんだよ」と笑われました。

　Ａさんの同僚が言うように、ペット可賃貸物件として貸している大家さんは、ペットにまつわる様々なことについて寛容なのでしょうか？

　ペット可賃貸物件としてお部屋を貸している大家さんのことを想像しますと、「みんなペット好き」という印象があるかもしれません。

　確かに、ペット好きの大家さんが、ペット可賃貸物件としてお部屋を貸しているケースもありますが、中には、ペット嫌いの大家さんもいます。

　ペット嫌いの大家さんがペット可賃貸物件としてお部屋を貸している理由については、下記をごらんになってください。

　Vol.7 お部屋探しの夢と現実　そのギャップとは？

　Vol.7からわかるように、「ペット可賃貸物件だから、お部屋を汚したり傷つけても問題ない！」というＡさんの考え方は、退去時にトラブルになる可能性が高いものといえます。

　お部屋の退去時の敷金についての詳細は、下記をご覧になってください！

Vol.18 トラブル続出！お部屋の契約の重要な特約

　ペット可賃貸物件については、下記もご覧になってください！

Vol.32 愛犬と走り回れる広場がある賃貸物件探し
Vol.28 ペット可の部屋でも飼えないペットって!?

今週の一冊

アパート投資の王道

作者: 白岩 貢
出版社/メーカー: ダイヤモンド社
￥ 1,500 (税込み)

私の知人が本を出版しました・・・

くじらねっと　鳥海耕二

　癒しブームの中、「一人暮らしをするならばペットと一緒に生活を送りたい！」と考えている方は、多くいらっしゃるのではないでしょうか？
　
　そこで、今回と次回にわたり、ペット可賃貸物件の秘密、についてお伝えします。

　ＯＬのＡさんは、通勤の利便性を考え、会社がある都内でひとり暮らしをすることにしました。

　はじめてのひとり暮らしをする上で、Ａさんには、「実家で一緒に暮らしているチワワを連れて行きたい！」という希望がありました。

　Ａさんは、この希望条件について、ある不動産屋の営業マンに伝えたところ、「小型犬を飼育できるお勧めの物件がありますので、ご案内します」と言われました。

　１週間後・・・

　Ａさんは、見学した物件で契約することにしました。契約するにあたり、お部屋探しに詳しい友人から「契約書にペットが飼える特約がついているか確認したほうがいいよ」と言われたことを思い出し、Ａさんは、契約書の内容を確認しましたが、特に問題はなく、ペットが飼える旨の特約もありました。

　１ヵ月後・・・

　何事もなく　生活を送っていたＡさんでしたが、ある日、ペットを連れてマンションのエントランスを歩いていると、管理人さんから「このマンションはペット禁止ですよ！」と強い口調で言われました。

　「契約書に「ペット可」と書いてあったのに・・・」Ａさんは、呆然としました。

　Ａさんの物件を調べたところ、分譲マンション自体の規約において、ペット飼育禁止のルールがあることがわかりました。

　Ａさんは、大家さん（分譲マンションの一室の所有者）との間の契約においては、ペットが飼える旨の約束をしました。

　しかし、分譲マンションの賃貸の場合、借主は、大家さんとの間の約束と、あわせて分譲マンション自体のルールも守らなければなりません。

　このようなトラブルに巻き込まれないためにも、分譲マンションの賃貸の場合は、賃貸借契約書のみならず、分譲マンション自体の規約も確認するようにしましょう。

今週の一冊

絶対損しない投資用マンションの選び方―儲かるサラリーマン大家になる53の極意

作者: 鳥海 耕二
出版社/メーカー: アスペクト
￥ 1,365 (税込み)

鳥海耕二の２冊目の書籍です！人気のあるお部屋・人気のないお部屋とは何か？がわかります！

くじらねっと　鳥海耕二

　必要以上に不動産屋の営業マンと親しくなる必要はありませんが、ある程度、お部屋探しに積極的な姿勢を見せた方が、営業マンが努力をする、というのも事実です。

　しかし、しつこい営業は、やはり避けたいものです。

　そこで、今回は、前回の続きとして、しつこい営業を避けるための対策、についてお伝えしたいと思います。是非、ご覧になってください！

　ＯＬのＡさんは、親元を離れ一人暮らしをはじめるために賃貸物件を探しています。

　お部屋探しについて友人に相談すると、その友人は「不動産屋の営業マンには気軽に電話番号を伝えない方がいいよ。しつこく営業の電話がかかってくるから！」とＡさんにアドバイスしました。

　確かに、友人が言うように「営業マンから、しつこく電話がかかってくるのはやだな・・・」とＡさんは思いました。

　Ａさんの友人のアドバイスは適切なのでしょうか？

　不動産屋の営業マンに限らず、自分の電話番号を伝えれば、営業の電話がかかってくることは考えられます。

　必要以上に熱心な営業マンの場合、「夜遅くに営業の電話が・・・」何てことも考えられます。

　特に、女性の場合であれば、あまり気軽に電話番号を伝えるというのも、何かとリスクがあるかもしれません。

　そこで、私がお勧めするのは、営業マンに、ホットメールなど、無料で登録・削除が簡単にできるフリーメールのメールアドレスを伝える、という方法です。

　そして、営業マンに対して、物件情報のやり取りをメールですることをお願いし、メールで情報収集するのです。

　万が一、営業マンの対応がしつこい営業に変わっていったとしても、フリーメールであれば、かんたんにメールアドレスを削除することができます。

　この方法は、特に女性の方にはお勧めです。

今週の一冊

東京・首都圏おでかけアクセス 公園で楽しく遊ぼう編

出版社/メーカー: 国際地学協会
￥700（税込）

東京・首都圏にある気軽に遊べる公園を紹介しています！

くじらねっと　鳥海耕二